Метр перемен: больше половины жилья в новостройках не распродается месяцами.

На первичном рынке жилья распродано всего 32% площади, сообщили «Известиям» аналитики. Наибольшая доля невостребованных квадратных метров — в Краснодарском и Красноярском краях, в Башкирии, Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях. Такая ситуация сложилась из-за наращивания площадей строительства при низком спросе. С чем еще связан тренд и грозит ли это банкротством для застройщиков — в материале «Известий».

Сколько квадратных метров в простое

В последние годы всё меньше квартир продается в новостройках в год их ввода в эксплуатацию, подсчитали для «Известий» аналитики на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Если в феврале 2021-го в проектах было реализовано около 70% площади, то в том же месяце 2022-го — уже 66%, в 2025-м — 52%, а по состоянию на февраль 2026 года — 51%. Речь идет о жилье, которое поступило в продажу.

Одновременно общая распроданность падала с 47% в феврале 2021‑го до 42% в 2022‑м и 34% в 2024‑м, закрепившись на уровне 32% в 2025–2026 годах, отметила руководитель центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская. Так, в этом феврале на первичном рынке было распродано 32% общей площади, тогда как остальные оставались нереализованными, включая 24% лотов, по которым продажи еще не открыты.

«Ни в одном регионе России с крупными (от 1 млн кв. м строящегося жилья) первичными рынками процент общей распроданности жилых помещений не превышает 50%, в большей части он не превышает 30%, — сообщили «Известиям» аналитики «Движение.ру». — В 15 регионах распроданность квартир в домах с вводом в 2026 году не превышает половины всего объема жилья».

По оценкам специалистов, речь идет примерно о 1,6 млн непроданных квартир.

Особенно низка доля реализованного жилья в регионах с активным строительством и в городах‑миллионниках. В Краснодарском и Красноярском краях не продано около 80% жилой площади, в Башкортостане — 78%, в Воронежской области, Пермском крае и Ленинградской области — по 76%.

Чуть лучше ситуация в Ростовской (75%), Новосибирской (74%), Челябинской и Омской (по 73%), Волгоградской и Свердловской областях (по 68%), тогда как минимальные значения показывают Москва (52%), Санкт‑Петербург (61%), Московская область (63%), Татарстан (64%), Самарская (66%) и Нижегородская области (67%).

Увеличение объемов непроданного жилья стало закономерным итогом масштабного наращивания строительства в 2023–2024 годах, когда был достигнут пик запусков проектов.

— Накопленные объемы строительства рекордные, — сказал руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин. — Спрос за ними не успевает. Естественно, что процент распроданности снижается.

При этом из 260 млрд рублей ипотеки, выданной в феврале на покупку жилья в строящихся домах, около 30% приходится на столичные регионы — Москву, Московскую область, Санкт‑Петербург и Ленинградскую область, следует из данных ЦБ.

В Минстрое относятся к ситуации довольно сдержанно. Средняя распроданность жилья в России с учетом ввода 2026 года составляет порядка 60% с небольшим, сообщал «Известиям» замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. По его словам, это действительно меньше, чем год-два назад, но тому есть объективные причины замедления темпов строительства. Он отметил: для того чтобы не брать дорогой кредит, девелоперы сегодня накапливают деньги на эскроу, так ставка получается ниже и не перекладывается в стоимость квадратного метра.

Почему квартиры не раскупают

Ситуация с нераспроданным жильем сильно различается по регионам, стадиям строительства и классам проектов.

— В активной экспозиции традиционно находится значительный объем предложения. Это нормальная модель для девелопмента, где продажи распределены на весь цикл строительства, — пояснил коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. — По нашим оценкам, рост доли нереализованных лотов во многом отражает замедление темпов продаж.

Такая ситуация сформировалась под влиянием сразу нескольких факторов: отмена массовой льготной ипотеки, корректировка условий по семейной программе и ужесточение проверки в банках заметно сузили круг заемщиков. На это, по словам эксперта, наложилась высокая ключевая, из-за которой рыночная ипотека стала фактически недоступной для значительной части покупателей.

— Дополнительное давление оказывает рост себестоимости строительства — удорожание рабочей силы, материалов и финансирования, — сказал Алексей Артошин.

Кроме того, за период ажиотажного спроса на пике популярности льготных программ изменилась структура предложения — образовался дефицит доступных квартир на финальной стадии готовности дома, сказала Ирина Пашковская.

— Появление проектного финансирования сократило разницу в цене между квартирами, приобретенными на этапе котлована и перед самой сдачей дома в эксплуатацию, — добавила эксперт. — Снизилась инвестиционная активность на первичном рынке, в том числе из-за того, что цена метра на нем оказалась существенно выше, чем на вторичном.

Покупатели всё чаще берут жилье ближе к финальной стадии готовности, доля распроданности в домах со сроком сдачи в январе-феврале 2026 года, по ее словам, была на уровне 77%.

— На начальной стадии строительства рост доли нераспроданности стал новой реалией рынка, — подчеркнула Ирина Пашковская. — Кроме того, часть девелоперов осознанно не выводит на рынок большой пул квартир, чтобы не создавать избыток предложения и реализовать наиболее ликвидные объекты ближе к концу строительства.

При этом у компаний продолжают расти издержки.

— Это не позволяет девелоперам гибко снижать цены, чтобы распродать остатки, — полагает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. — Соответственно, распроданность оставляет желать лучшего. В регионах с низким платежеспособным спросом проблема стоит острее.

Что ждет рынок недвижимости

Чем выше объем нераспроданного жилья, тем дольше девелопер не получает деньги на счета эскроу и тем дольше вынужден жить с большой кредитной нагрузкой по проектному финансированию.

— Для отрасли это особенно чувствительно сейчас, потому что портфель проектного финансирования жилья уже достиг 10,2 трлн рублей, а покрытие задолженности средствами на эскроу в IV квартале 2025 года составило 69%. При этом на счета эскроу еще не поступило около 1,4 трлн рублей, в основном из-за жилья, проданного в рассрочку, — пояснил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

При слабой распроданности застройщик медленнее гасит долг, дольше платит проценты и хуже держит оборотный капитал. Пока средневзвешенная ставка по кредитам девелоперу остается заметно ниже обычного корпоративного кредита, на уровне 10,2%, но при затяжных слабых продажах запас прочности быстро уменьшается.

— Риски банкротств в 2026 году выросли, но я бы не говорил о неминуемой волне по всему сектору, — сказал эксперт. — Система эскроу пока всё же сдерживает резкий системный кризис, потому что деньги покупателей изолированы, а банки заинтересованы доводить проекты до конца. Но резко повышается риск точечных проблем у компаний с низкой распроданностью, высокой долей рассрочки, слабым собственным капиталом и концентрацией в перегретых локациях.

Если спрос не восстановится, возможны задержки сроков строительства и даже смена контроля над проектами, вплоть до перехода в собственность банков, полагает Светлана Опрышко.

— Но это скорее пессимистичный сценарий. Ключевая ставка постепенно уменьшается, и даже небольшое снижение «размораживает» часть покупательского спроса. Думаю, регулятор продолжит курс на смягчение политики, ставки по ипотеке тоже будут снижаться, что позволит покупателям решить жилищный вопрос, а застройщикам — нарастить продажи, — уточнила эксперт.

В среднесрочной перспективе ожидается переход к «рынку покупателя», где конкуренция будет идти не за объемы, а за уникальность продукта, считает директор по аналитике и ценообразованию девелоперской компании «Новая Эра» (дочерняя структура «РЖД-Недвижимости») Юлия Пичугина.

— Застройщики уже начали корректировать свои планы по выводу новых объектов, стремясь сбалансировать предложение, — сказала она.

По мнению гендиректора компании Optima Development Давида Худояна, в 2026 году темпы роста нераспроданности жилья могут сохраниться, особенно в регионах с перегретым предложением. Наиболее чувствительны к этой ситуации небольшие и средние девелоперы, а также те, кто работает в сегменте массового жилья, где продажи идут медленнее, рассказала аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

— Дальнейшее развитие рынка во многом будет зависеть от изменения денежно-кредитной политики и возможных мер по поддержке спроса со стороны государства, — сказала она.

Без дальнейшего снижения ставки и заметного удешевления рыночной ипотеки проблема нераспроданного жилья быстро не уйдет, подчеркивают эксперты. Для сильных федеральных игроков это, скорее всего, обернется замедлением запусков, скидками, ростом рассрочек и давлением на рентабельность. Для слабых региональных девелоперов 2026 год может стать периодом реструктуризаций, переносов сроков и ухода с рынка.

Источник: Известия

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Другие новости