За счет чего растет объем ввода нежилой недвижимости в России.

В 2025 году ввод нежилой недвижимости по всей стране вырос. Это отражают спрос и активность на рынках прошлых периодов, а также переносы сроков завершения строительства. Участники рынка ожидают, что после избыточного строительства возникнет пауза в девелоперской активности, за которой последует дефицит новых площадей.

Объем ввода нежилой недвижимости в России растет. По данным Росстата, в 2025 году было введено в общей сложности 23,1 тыс. объектов суммарной площадью 41,5 млн кв. м. Это на 8% больше, чем в 2024 году, по количеству и объему.

Наиболее заметно показатель ввода вырос в сегментах промышленности и коммерческой недвижимости. По данным Росстата, по итогам 2025 года в стране построили 3,4 тыс. промышленных объектов суммарной площадью 6,8 млн кв. м, что на 11% больше по количеству и на 3% — по площади по сравнению с 2024 годом. Объем нового строительства коммерческой недвижимости составил 12,6 млн кв. м, что на 33% больше год к году. Число таких объектов выросло на 25%, до 9,4 тыс.

Рост показателей сейчас — это результат инерции. На рынок выходят проекты, заявленные два-три года назад.

«В этом году рынок коммерческой недвижимости будет искать пути оптимизации на фоне сдержанного спроса во всех сегментах. По сравнению с активностью предыдущих лет сейчас спрос стабилизировался»,— говорит руководитель департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По его словам, это переживают все сегменты: офисы, склады, ритейл и гостиницы, и на фоне стабилизации и снижения арендных ставок «рынок собственника» снова постепенно станет «рынком арендатора».

Рост коммерции

Сейчас показатели ввода во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости выглядят оптимистично. Nikoliers в 2025 году зафиксировал максимальные значения ввода качественных складских площадей — 7 млн кв. м по всей России, что на 52% больше год к году. Это абсолютный рекорд и прямое отражение деловой активности предыдущих лет. За десять лет объем качественных складов в стране вырос в два раза, с 27 млн до 55 млн кв. м, уточняют консультанты.

Но это увеличило долю вакантных площадей. «На складском рынке Москвы уровень вакансии в 2025-м вырос на 4,5 процентного пункта (п. п.) за год и составил 6%, приблизившись к показателям 2018 года»,— говорит господин Саурин, добавляя, что в этом году показатель продолжит расти. Но нужно учитывать, что рынок неоднороден. «В прошлом году объем ввода в региональных развивающихся хабах вырос по сравнению с 2024 годом на 78% и составил более 2,8 млн кв. м»,— уточняет он.

По словам эксперта, на рынке офисной недвижимости похожая ситуация. Объем ввода в 700 тыс. кв. м в Москве оказался максимальным за последние девять лет. В Nikoliers отмечают устойчивый тренд строительства на продажу: 74% от общего объема ввода 2026–2028 годов планируется реализовать через этот формат. Перенасыщение не прогнозируется, так как ожидаемый спрос на покупку площадей превышает объем доступного предложения. Средняя вакансия в строящихся объектах с вводом в 2026–2028 годах составляет 44%. Площади заполняются еще на этапе строительства.

Эксперты Nikoliers, не отрицая инерции обоих сегментов, считают, что ввод складских помещений растет на фоне острой потребности в них. Косвенным подтверждением служит то, что показатели растут, несмотря на исключение логистических объектов из программы создания мест приложения труда (МПТ). Согласно этому механизму, девелоперы, возводящие коммерческую недвижимость в определенных районах Москвы, могут рассчитывать на льготу по оплате смены вида разрешенного использования земли под строительство жилья. Это в свое время стимулировало застройщиков жилья заняться строительством складов. За последние несколько лет в этот сегмент вышли Capital Group, ПИК, «Гранель», «Инград», MR Group и многие другие.

В то же время строительство офисов в Москве продолжает стимулироваться программами МПТ и комплексного развития территорий. По данным Nikoliers, 61% из текущего объема офисного строительства в 2,9 млн кв. м возводится именно в рамках этих программ.

Текущая динамика строительства торговых центров в большей степени, чем другие сегменты рынка коммерческой недвижимости, отражает структурные изменения потребительского спроса.

Из нового предложения исчезли крупноформатные торговые центры, так как девелоперы переориентировались на компактные объекты в соответствии с изменением поведения потребителей и запросами ритейлеров на точечную экспансию.

В 2025 году объем ввода по всей России, по данным Nikoliers, составил 36 торговых объектов совокупной площадью 515,8 тыс. кв. м, тогда как в 2024 году было введено 30 объектов на 400 тыс. кв. м. Еще десять лет назад показатели были заметно больше. По данным CMWP, в 2015 году было построено 48 торгцентров по всей России суммарной арендопригодной площадью 1,7 млн кв. м.

«Сниженный объем ввода соответствует текущему уровню спроса со стороны ритейлеров. В условиях нестабильной экономической ситуации и роста налоговой нагрузки большинство сетей сохраняют осторожность в отношении открытия новых точек, что ограничивает потенциал поглощения новых площадей»,— напоминают в компании.

В сегменте гостиничной недвижимости появились признаки дисбаланса. После нескольких лет бурного роста внутреннего туризма наметилась стагнация. «Темпы прироста турпотока замедляются, туристы переориентируются на выездные направления, а въездной поток восстанавливается медленно. При этом предложение новых номеров продолжает увеличиваться за счет инерционно вводимых проектов»,— говорится в материалах Nikoliers. По данным IBC Real Estate, в 2025 году суммарный гостиничный фонд России вырос на 4% год к году, до 183,1 тыс. номеров.

Рост операционных показателей, напротив, замедлился. В Москве доходность на номер в 2025 году выросла лишь на 5,7% против прироста в 40,8% годом ранее, в Санкт-Петербурге — на 11,6% против 21,5%, подсчитали в Nikoliers. «Прогнозируется снижение загрузки на 1–2 п. п. в 2026 году. Возможности дальнейшего повышения тарифов ограничены чувствительностью спроса»,— предупреждают в компании.

Чувствительность инвесторов

До того как изменения станут заметны в девелопменте, их можно увидеть по поведению инвесторов в коммерческую недвижимость. Динамику рынка отражает структура закрытых паевых инвестфондов (ЗПИФ). Несколько лет назад преобладали монофонды складских активов, так как был дефицит логистических объектов. Сейчас такая недвижимость есть в 70% портфелей, приводит данные коммерческий директор спецдепозитария «Инфинитум» Диана Одинцова.

Сейчас фонды становятся более диверсифицированными. В портфели добавляют офисные и новые торгово-развлекательные форматы, включая региональные термальные комплексы, уточняет эксперт. В прошлом году ЗПИФы стали скупать офисы — вложения фондов в них выросли в 18 раз год к году даже на фоне общего падения инвестиционной активности в коммерческую недвижимость. «В 2024 году и первом полугодии 2025 года доля офисов в фондах составляла около 5%. Сейчас — 10–20%»,— говорит госпожа Одинцова. Популярность оздоровительных комплексов и велнес-индустрии только начинает расти. По ее прогнозам, доля торгово-развлекательной недвижимости в ЗПИФах уже в этом году может вырасти с 5% до 10%.

По словам Дианы Одинцовой, для инвесторов не является проблемой профицитный рынок, когда объем ввода площадей превышает объем возможного поглощения. «Недвижимость циклична, поэтому важна не фаза рынка, а стоимость входа и горизонт инвестирования»,— подчеркивает она.

Директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина предупреждает, что нужно быть готовыми к коррекции цен на коммерческую недвижимость на 8–15% в 2026–2027 годах. «Прежде всего это произойдет в перегретых сегментах, таких как склады и офисы на продажу.

«Частные инвесторы, купившие активы “на пике”, столкнутся со снижением рентабельности инвестиций, поскольку арендные ставки не покроют роста операционных расходов»,— прогнозирует она.

Но главная проблема, по мнению госпожи Шайдуллиной, это системная угроза, которая может возникнуть, если инвесторы потеряют доверие к циклическим прогнозам динамики рынка коммерческой недвижимости. Это может произойти, если текущий ввод недвижимости избыточен, а последующий окажется дефицитным. «Текущая динамика строительства — это на 80% инерция проектов 2022–2023 годов, а новая реальность в ней отражена примерно на 20%. Рынок опаздывает с перенастройкой на фактические потребности экономики как минимум на 12–18 месяцев»,— уточняет эксперт.

Разрыв между строящимся и востребованным объемами заметен на рынках складской и офисной недвижимости. «Он грозит двумя-тремя годами коррекции с охлаждением инвестиций, списанием части активов и необходимостью государственного вмешательства в социально значимых сегментах. Позитивный сценарий возможен лишь при снижении ключевой ставки во втором полугодии 2026 года, что реанимирует отложенный спрос и позволит рынку мягко абсорбировать избыток предложения»,— резюмирует Венера Шайдуллина.

Источник: КоммерсантЪ

Другие новости