Застройщики начали массово отказывать покупателям жилья в рассрочке.

По данным экспертов в сфере недвижимости, доля рассрочек при покупке квартир в новостройках с начала года снизилась в 2,2 раза. В январе 2025 года доля рассрочек на рынке строящегося жилья составляла 29,9%, в феврале — 20%, в марте —17%, апреле —14%, а в мае — 13,6%.

Управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов отметил, что основной особенностью рассрочки является возможность приобретения недвижимости без ипотеки и внесения всей суммы сразу. При беспроцентной рассрочке — еще и без переплат.

Кроме того, ее механизм предусматривает фиксированную стоимость и индивидуальный график платежей, добавил гендиректор девелоперской компании СЗ Дело Георгий Лабинцев, подтвердивший, что число оформленных рассрочек продолжает снижаться.

«Сумма платежа может меняться в зависимости от периода рассрочки, а это, как правило, от года до трех лет, и первоначального взноса, — уточнил эксперт. — Причем, если клиент вносит первоначальный взнос 30% и в конце периода рассрочки еще столько же, то ежемесячный платеж будет минимальным».

Коммерческий директор Балчуг Девелопмент Ирина Соболева подчеркнула удобство рассрочки для покупателей, которые продали или планируют продать другую недвижимость или же разместили средства на депозите. По ее словам, динамика по рассрочкам неоднородна: в отдельных сегментах действительно наблюдается снижение, что связано с жесткой позицией регулятора и повышенным вниманием к рискам, которые накопились в системе. Основной риск для человека, оформляющего рассрочку, — это нарушение сроков оплаты, заметила Ирина Соболева. Теоретически это может привести к расторжению договора или начислению штрафов.

По итогам I квартала 2025 года доля рассрочки в Москве снизилась до 40%, уточнила директор по маркетингу ГК ПЛЮС Девелопмент Екатерина Наливайко. «Хотя даже в конце марта, когда спад стал очевидным, многие все еще пророчили рассрочке бурный рост», — напомнила она.

Но в итоге значительного увеличения не произошло: повышение доступности «Семейной ипотеки» и отмена банковских комиссий сыграли свою роль. Сейчас доля рассрочки вряд ли превышает 25% — 30%, считает эксперт.

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов полагает, что льготные ипотечные программы получили новую волну поддержки со стороны государства. По его мнению, расширение «Семейной ипотеки» и создание программы для участников СВО и их семей очень перспективны.

Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова рассказала, что застройщики стали ограничивать использование рассрочек в продажах из опасения, что период недоступной ипотеки продлится долго. Она предположила, что в «Семейной ипотеке» могут измениться условия или снизиться одобряемость, и тогда договоры рассрочек придется либо расторгать и возвращать денежные средства дольщикам, либо искать варианты их пролонгации после сдачи дома в эксплуатацию. Оба сценария, по мнению эксперта, создают дополнительные риски для финансовых моделей застройщиков.

Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин подтвердил, что по итогам действия своих программ застройщики стали их корректировать: уменьшать срок рассрочки, увеличивать первоначальный взнос, ужесточать другие условия.

«Это делается для снижения доли рассрочки в портфеле девелоперов и для роста наполняемости счетов эскроу», — пояснил он, уточнив, что рассрочка в условиях нынешней ключевой ставки ЦБ остается чуть ли не единственной возможностью купить квартиру для многих категорий россиян.

Руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев назвал рассрочку временной мерой с точки зрения девелопера, и не всегда экономически оправданной. Она краткосрочно помогает пополнить счета эскроу, но несет повышенные риски.

«Поэтому крупные игроки, которые умеют считать деньги, предпочитают использовать траншевую ипотеку. Она стабильнее и управляемее, — пояснил эксперт и добавил: — Сейчас рассрочку в основном используют застройщики с высокой долей собственных средств и небольшим кредитным плечом».

Сейчас же часть покупателей пересматривают свои финансовые возможности, оценивают риски и выходят из сделок, в ряде случаев людям просто не одобрили ипотеку, на которую они рассчитывали перейти после окончания рассрочки.

Евгений Ткачев прогнозирует рост доли расторжений по договорам рассрочки и уменьшение количества рассрочек в общем объеме сделок.

Кроме того, в случае невыплат клиент будет вынужден либо перейти на ипотеку с невыгодной ставкой, либо расторгнуть договор долевого участия, сказал коммерческий директор ГК Садовое кольцо Анатолий Баталин. Он отметил большой риск для застройщика — в случае расторжения рассрочки ему придется вернуть большую часть уплаченных покупателем средств.

Руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий не исключил появления тенденции на рост доли покупок в ипотеку, учитывая первое почти за три года снижение ключевой ставки с 21% до 20% годовых. Особенно если регулятор продолжит опускать «ключ» и условия по ипотеке станут выгодными.

Гендиректор ГК Ташир Максим Самсонов акцентировал внимание на том, что с начала 2025 года условия по рассрочке претерпели изменения: размер первоначального взноса вырос с 10% — 15% до 30% — 40% от стоимости лота для обеспечения наполняемости счетов эскроу.

«Если ключевая ставка вернется к более комфортным уровням, то в этом случае рассрочка останется нишевым инструментом, — полагает он. — Она может использоваться как точечный способ стимулирования продаж, например, для отдельных лотов или в рамках запуска проектов, но ее роль уже не будет столь значимой, как в период высокой процентной нагрузки».

По его словам, рассрочка выгодна клиентам с высокой покупательной способностью и инвесторов, так как дает возможность не сразу вкладывать все средства в строящийся проект.

Как ранее информировал ЕРЗ.РФ, Банк России опубликовал информационное письмо №ИН-03-35/88 от 09.06.2025 о рисках распространения практики продажи жилья физическим лицам в рассрочку от застройщика.

Источник: ЕРЗ.РФ

Другие новости