Банк России предупреждает о рисках реализации застройщиками жилья в рассрочку.

Письмо, адресованное кредитным организациям и структурным подразделениям Банка России, основано на анализе поступающих к регулятору обращений физических лиц.

ЦБ рекомендует банкам при кредитовании застройщиков комплексно оценивать все риски по проекту строительства, где существенная доля жилья реализуется по договорам, условиями которых предусмотрена оплата в рассрочку от застройщика.

Банк России указывает, что в I квартале 2025 года, согласно опросу крупнейших застройщиков, рассрочка была одним из основных способов оплаты. Ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составляла порядка 40%, тогда как в предыдущие годы она не превышала 10% — 20%. Объем накопленной задолженности по рассрочке достиг 1 трлн руб.

Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики, по мнению регулятора, увеличивает риски закредитованности граждан. Люди могут столкнуться с отказом банка в предоставлении ипотеки или сложностями в обслуживании кредита. Кроме того, продажи в рассрочку зачастую предполагают завышение стоимости жилья. Это может привести к финансовым потерям граждан, если понадобится продать жилье на вторичном рынке.

Письмо содержит конкретные рекомендации ЦБ российским кредитным организациям относительно оценки рисков при кредитовании застройщиков и предоставления рассрочек покупателям жилья. Поскольку при покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам, данным письмом Банк России призывает ограничить риски, связанные с такой практикой.

В письме указаны следующие риски, с которыми физические лица (ФЛ) могут столкнуться при покупке жилья в рассрочку.

• Сложности в получении ипотечного кредита для погашения рассрочки от застройщика. В случае отсутствия у ФЛ собственных денежных средств в размере, достаточном для уплаты цены по договору о предоставлении рассрочки от застройщика, они в последующем обращаются в кредитные организации за получением ипотечного кредита для погашения задолженности по рассрочке от застройщика.

Регулятор обращает внимание на то, что застройщики, в отличие от кредитных организаций, не обязаны оценивать уровень платежеспособности физических лиц при принятии решения о предоставлении им рассрочки. Такие ФЛ сталкиваются с финансовыми трудностями, если платеж по ипотечному кредиту для погашения задолженности по рассрочке от застройщика оказывается выше, чем планировали ФЛ, или в случае отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита.

Кроме того, рассрочки от застройщика зачастую сопряжены с завышением стоимости приобретаемого жилья. В случае необходимости продажи жилья на вторичном рынке гражданин с большой вероятностью не сможет продать указанное жилье без финансовых потерь, то есть по той же цене, по которой жилье было приобретено у застройщика. Указанный риск также может привести к тому, что средств, полученных от реализации жилья, может быть недостаточно для погашения ипотечного кредита при возникновении у ФЛ трудностей с его обслуживанием.

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты в случае временных финансовых трудностей. В отличие от ипотечного кредитования, где применяется специальный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а также законодательно установленный механизм предоставления кредитных каникул, физическое лицо, воспользовавшееся рассрочкой от застройщика, может столкнуться с потерей жилья и со штрафными санкциями даже при незначительном нарушении сроков внесения платежей по договору о предоставлении рассрочки от застройщика. Кроме того, для погашения рассрочки от застройщика, в частности, не могут быть использованы денежные средства, предусмотренные в качестве меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий для погашения обязательств по ипотечным жилищным кредитам (займам).

• Отсутствие у ФЛ надлежащей законодательной защиты, предусмотренной 214-ФЗ. Предоставление рассрочки от застройщика может сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи жилья, что не исключает рисков двойных продаж данного жилья и иных неприемлемых практик со стороны недобросовестных участников рынка или их агентов. При несостоятельности (банкротстве) застройщика ФЛ может столкнуться с невозможностью возврата средств, ранее уплаченных им для погашения рассрочки от застройщика, без использования счетов эскроу.

Распространение рассрочки также несет риски для самих застройщиков и кредитных организаций, финансирующих строительство жилья посредством кредитования девелоперов. Последние могут столкнуться с ростом просроченной задолженности ФЛ по рассрочкам от застройщиков, что в свою очередь может затруднить застройщикам выплаты по кредитам, предоставленным кредитными организациями на строительство жилья, поскольку прогнозные номинальные денежные потоки, заложенные девелопером при разработке проекта, будут отличаться от фактических.

По мнению Банка России, широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей ФЛ жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование.

С учетом обозначенных рисков Банк России подготовил следующие рекомендации.

1. Собирать и анализировать информацию о договорах о предоставлении рассрочки от застройщика:

• определять сумму планируемых поступлений по заключенным договорам о предоставлении рассрочки от застройщика путем соотнесения суммы цен заключенных договоров о предоставлении рассрочки и средств, поступивших на счета эскроу;

• запрашивать у застройщика следующую информацию о рассрочке:

- объемы предоставленных рассрочек от застройщика, общий размер внесенного ФЛ первоначального взноса и графики погашения рассрочек от застройщика в соответствии с заключенными договорами;

- объемы просроченной задолженности по рассрочкам от застройщика, длительность просроченных платежей по каждому договору о предоставлении рассрочки;

- проводимые застройщиками процедуры оценки финансового положения физических лиц — получателей рассрочки;

- документы для предварительной оценки кредитными организациями возможности (невозможности) выдачи ипотечного кредита ФЛ — должнику по рассрочке от застройщика, в том числе сведения, необходимые для оценки показателя долговой нагрузки ФЛ — должников по вновь предоставляемым рассрочкам от застройщиков.

2. В целях обеспечения корректной оценки кредитных рисков по ссудам, предоставленным застройщикам, при определении уровня кредитоспособности или категории качества ссуды:

 

• учитывать продажи жилья застройщиком в рассрочку в качестве негативного явления, снижающего финансовую устойчивость инвестиционного проекта, при определении размера расчетного резерва по ссуде, предоставленной застройщику (с закреплением соответствующего подхода во внутренних документах кредитной организации);
• снижать оценку уровня кредитоспособности застройщика или категорию качества ссуды в случае, если доля продаж жилья в рассрочку является существенной.

 

3. В целях предотвращения недобросовестных практик продаж застройщиками жилья без размещения денежных средств участников долевого строительства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счетах эскроу кредитным организациям, предоставляющим кредиты застройщикам для финансирования строительства жилья, рекомендуется оценивать на регулярной основе, но не реже одного раза в месяц, объем денежных средств, зачисленных на счета эскроу физическими лицами — участниками долевого строительства, в том числе при погашении ФЛ задолженности по рассрочке от застройщика.

В качестве приложения к письму приложены рекомендованные критерии признания доли продаж жилья в рассрочку существенной.

Кроме того, в письме сообщается, что в настоящее время Банк России осуществляет работу над проектом нормативного акта, устанавливающего особый порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по кредитам, предоставленным для целей создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В указанный проект планируется включить положения, учитывающие риски продажи жилья в рассрочку от застройщика. Принять указанный нормативный акт планируется в текущем году.

Источник: ЕРЗ.РФ

Другие новости