Эксперт объяснила, как и за счет чего новостройки «переиграли» вторичный рынок.

Какие экономические и законодательные факторы стали триггерами такого разворота, разбиралась на портале РБК руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.

В 2010 году российский рынок недвижимости, напомнила эксперт, был еще в фазе восстановления после кризиса 2008—2009 годов. Вторичное жилье пользовалось традиционно высоким спросом за счет обжитости районов, развитой инфраструктуры и готовности объектов к заселению. Новостройки, напротив, предлагались на ранней стадии строительства и в большинстве случаев на окраинах. Это и определяло их более низкую цену.

Разница между первичным и вторичным рынками, в зависимости от региона, доходила до 25% — 35%. Например, в Москве средняя цена 1 кв. м в новостройке составляла 100 тыс. руб. — 110 тыс. руб., во «вторичке» — 130 тыс. руб. — 150 тыс. руб.

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу закон о переходе к проектному финансированию. По словам Елены Бойко, это повлекло за собой:

• рост издержек на строительство;
• усиление требований к финансовой устойчивости девелоперов;
• снижение на рынке доли мелких компаний;
• усиление консолидации в отрасли.

Цены на новостройки начали уверенно расти. По данным ДОМ.РФ, уже в 2019 году рост средней стоимости «квадрата» в крупных городах составил 12% — 15%.

Ситуация резко изменилась в 2020-м, когда началась пандемия COVID-19. Чтобы поддержать экономику и строительную отрасль, государство запустило программу массовой ипотеки, а затем и другие льготные форматы. Новостройки стали невероятно доступными для широкого круга потребителей.

На этом фоне:

• спрос вырос кратно;
• предложение стало отставать;
• застройщики начали увеличивать цены, включая в них субсидии;
• многие объекты продавались на стадии котлована за несколько месяцев.

При этом средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за три года (в зависимости от региона) увеличилась на 35% — 50%.

Кое-что придумали и сами девелоперы. Они быстро адаптировались к новым реалиям и начали предлагать:

• ипотеку с нулевым первоначальным взносом;
• рассрочки от застройщика без переплат;
• субсидированные ставки до 0,01% на весь срок кредита.

Таким образом, на рынке сложилась уникальная ситуация: новостройки, с точки зрения условий сделки, оказались максимально выгодными, и вторичный рынок не смог с этим конкурировать — ни по цене в ежемесячном платеже, ни по привлекательности условий.

На протяжении последних лет «вторичка» жила относительно спокойно: понемногу дорожала, спрос был умеренным. Но когда рыночные ставки достигли 22% — 28% годовых, ситуация резко изменилась.

Кредиты стали практически недоступными, и люди начали отказываться от сделок, либо переориентировались на «первичку», где сохранялись льготы.

В результате:

• спрос на «вторичку» снизился;
• рост цен остановился;
• разрыв между новостройками и вторичным рынком увеличился.

С изменением условий на рынке поменялась и психология покупателей. Они начали воспринимать новостройки не только как жилье, но и как инвестиционный актив.

На фоне стагнации других инструментов (вклады, фондовый рынок, криптовалюты) недвижимость вновь стала «тихой гаванью», что и подогревало спрос.

Плюс к этому рынок новостроек продолжает поддерживать государство. Помимо ипотеки, действуют:

• налоговые вычеты,
• программы субсидирования застройщиков,
• госпрограммы по развитию инфраструктуры в новых районах.

Вторичный рынок остается в тени этих процессов, и без дополнительных стимулов он конкурировать не может.

На 2025—2026 годы Елена Бойко определила несколько возможных сценариев:

• постепенное выравнивание спроса (снижение господдержки может сбалансировать рынки);
• рост значимости вторичного рынка при снижении ставок;
• развитие гибридных форм («вторичка» от застройщика, апгрейд старого фонда).

«В последние 15 лет мы стали свидетелями глубокой трансформации рынка недвижимости, — подытожила эксперт. — Новостройки из категории "дешево, но ждать" превратились в "дорого, но выгодно". Вторичный рынок остался в статусе "надежно, но недоступно"».

Теперь, по ее мнению, игра изменилась, и победят те, кто адаптируется и умеет смотреть не на цену «квадрата», а на логику процессов, финансовые условия и стратегию.

Источник: ЕРЗ.РФ

Другие новости