ИЖС, как альтернатива.

Статистика жилищного строительства в РФ показывает, что в последнее время происходит постепенное снижение про­даж квартир в многоквартирных домах и уменьшение доли МКД в общем объеме ввода жилья. По данным Росстата, на индивиду­альные жилые дома, построенные населением за счет собственных и заемных средств, в 2010-2014 годах стабильно приходилось 43-44% об­щей вводимой площади. И хотя затем этот пока­затель немного упал (41% в 2015 году), сегодня он вернулся на прежний уровень.

По результа­там 2018 года в России введено 75,3 миллионов квадратных метров жилья, из них, 32,5 миллионов (43,2%) пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В ми­нувшем году снижение общего объема ввода жилья в России составило около 5%. Однако падение в сегменте многоквартирных домов оказалось более значительным - минус 7,3%, тогда как в ИЖС оно было - минус 1,6%. Это указывает на то, что сегмент ИЖС оказывается более устойчи­вым к неблагоприятным колебаниям экономи­ческой конъюнктуры.

Однако, надо обсуждать не только количественную, но и качественную сторону этого процесса. По нашему мнению, повышение доли ИЖС при одновременном па­дении ввода МКД носит закономерный и пози­тивный характер. И недостаточно просто отме­тить этот тренд, необходимо поддержать его в рамках национального проекта «Жилье и го­родская среда».

К жилью в многоэтажных МКД можно предъ­явить три базовые претензии. Первая: в них не решены вопросы безопасности проживания на верхних этажах, отсутствуют внедренные техно­логии спасения людей. Вторая: после их сноса (а он неизбежен рано или поздно) образуются многие миллионы тонн плохо утилизируемого мусора, ведь железобетон практически вечен. Третья: невозможно организовать комфортную городскую среду в условиях сверхплотной мно­гоэтажной застройки, нельзя удовлетворитель­но решить вопросы движения транспорта и пар­ковок. Развитие ИЖС снимает эти вопросы и позволяет сформулировать совершенно иную философию жизни горожан.

Метров мало, отходов много

На сложившемся рынке массового жилищного строительства главным способом получения доходности стало сегодня увеличение плотно­сти застройки за счет повышенной этажности. В 2018 году средняя этажность по стране соста­вила 16,3 этажа. Застройщики всеми способа­ми увеличивают число торгуемых жилых еди­ниц — квартир и студий малой площади, из-за чего средняя площадь введенных в том же году квартир равнялась всего 48,6 кв. м. Причина­ми тому стали два фактора: во-первых, паде­ние платежеспособного спроса населения, во-вторых, противопожарные ограничения площади этажа. При наличии 3-4 лифтов на секцию они вместе с коридорами занимают 30% и более от его совокупной площади. В ре­зультате мы строим десятки миллионов ква­дратных метров зданий повышенной этажно­сти с маленькими квартирами и низким поэтажным коэффициентом выхода жилых поме­щений. Это прямо противоречит одной из главных задач национального проекта «Жилье и городская среда» по повышению обеспечен­ности россиян жильем. Ни одна нормальная современная семья не хочет тесниться в квар­тире, по площади не дотягивающей до трех­комнатной «хрущевки».

При этом надо учитывать, что при строи­тельстве в городах многоквартирных домов сейчас широко используется железобетон. Расчетный срок службы таких зданий норма­тивно определен сегодня в 50 лет (ГОСТ 54257-2010). Капремонт и реконструкция по истечению этого срока смогут продлить его вдвое. Но рано или поздно снос бетонных до­мов повышенной этажности неизбежен. Ос­новная техническая сложность заключается в складировании строительного мусора. Желе­зобетон плохо поддается разделке и утилиза­ции, это очень дорого и сложно. Снос 25-этаж­ного дома, особенно при плотной, почти без разрывов, застройке, и утилизация строи­тельного мусора (более 1 тонны на 1 квадрат­ный метр здания) удовлетворительного тех­нологического решения принципиально не имеют. Сегодня проектирование ведется без учета полного жизненного цикла застройки, и поэтому мы фактически создаем потенци­ально токсичный актив. Результаты могут оказаться тяжелыми. Уже сегодня при сносе и реконструкции зданий постройки 60-70-х го­дов проблема становится достаточно острой. В связи с этим мы считаем, что принятая в нацпроекте система расчетов и аргументов, обосновывающих объем ввода многоквар­тирных домов на уровне 80 млн кв. м к 2024 году, должна быть пересмотрена.

Рецепты для отрасли

Одним из факторов, подпитывающих господ­ствующую ныне практику, является идеология компактного города. Она ищет оправдания в образцах исторической урбанистики и связана с ростом стоимости земли в крупных городах и монополией централизованной инфраструкту­ры ЖКХ. Альтернативой такой идеологии мо­жет стать, по нашему мнению, индивидуаль­ное жилищное строительство.

Индивидуальное и малоэтажное жилищ­ное строительство — это новый уровень и новый этап для российского градостроитель­ства. Переход к ИЖС за счет непосредствен­ного участия самых широких слоев населе­ния стратегически необходим. В целом инди­видуальное строительство для домохозяйств существенно комфортнее, так как легко регу­лируется долей собственного трудового уча­стия и позволяет реализовать идею «растуще­го дома». А распределенные формы инженер­ных систем и транспортных коммуникаций могут быть более экономичными и более природосообразными в сравнении с центра­лизованными.

Сегодня в стране насчитывается около 40 млн как зарегистрированных, так и не прошед­ших регистрацию загородных объектов город­ских жителей. На ближайшие несколько лет строительство усадебного, дачного в том чис­ле, сезонного жилища имеет все основания стать одной из основных форм улучшения жи­лищных условий населения. Многие городские жители получат возможность иметь второе жилье и получить доступ к природе.

Кроме того, появятся хорошие перспективы трансформации сбережений граждан, состав­ляющих триллионы рублей, в инвестиции. Ка­чественное индивидуальное строительство и преобразуемая среда обитания могут стать на­сущным инвестиционным вложением для мно­гих миллионов домохозяйств.

Однако для того чтобы дать толчок разви­тию ИЖС, предстоит решить целый ряд вопро­сов — земельных, финансовых и организаци­онных. На наш взгляд, ключом, позволяющим широко открыть двери для ИЖС, является зе­мельная политика. Нашей задачей является раскрытие территорий для нового освоения и удержания земель за счет более равномерного распределения населения по территории стра­ны. Лидерами здесь должны стать централь­но-материковая и тихоокеанская зоны. Необ­ходимо сформировать рынок земельных участ­ков, планируемых к развитию в осмысленной градостроительной среде.

Мы считаем, что ИЖС — это такое же градо­строительство, как и возведение многоэтаж­ных жилых домов. Но здесь на передний план выходят новые игроки, прежде всего из сферы малого и среднего предпринимательства. И если с помощью нацпроекта придать этому процессу планомерный характер, то изменит­ся содержание повестки дня: крупные моно­польные застройщики должны будут перестро­иться или уступить долю рынка новым участ­никам. Рынок сможет базироваться на множе­стве малых единичных застройщиков, гото­вых включиться в ИЖС, если система предло­жит им благоприятную градостроительную, обеспеченную инфраструктурой территорию.

Александр КРИВОВ, научный руководитель «ЦНИИП Минстроя России», академик Международной академии архитектуры