Инициатива. Поиск. Результат.
Строительный комплекс Челябинской области.

Вступление в союз

Анкета
Образец заявления

Градостроительство

Контактная информация

454092, Россия, г. Челябинск, ул. Елькина, 84 ,
тел./факс: (351) 283-08-43
Эл. почта: chmss74@mail.ru
RSS рассылка

Версия для печати

Эксроу-счета и себестоимость.

Консалтинговая компания PwC проанализировали, как новая схема повлияет на стоимость строительства домов для застройщиков и как скажется на ценах для покупателей. Результаты расчетов и мнение девелоперов о них — в материале РБК. Аналитики PwC рассмотрели влияние новых правил строительства на проекты двух типов — точечной застройки и комплексного освоения территорий (КОТ). В качестве анализа был взят гипотетический точечный проект площадью 10 тыс. кв. м, который строится два года, и проект комплексного освоения территорий на 300 тыс. кв. м, рассчитанный на шесть с половиной лет.

Для обоих типов учтено, что квартиры на начальных стадиях строительства продаются дешевле — дисконт составляет, по данным аналитиков, 19% к цене готовой квартиры. При этом, по условиям анализа, цена продажи готовых квартир в проектах, которые продаются по нынешним правилам и по новым, — одинаковая. В исследовании предполагается, что в проектах обоих типов у застройщика есть права на землю и 10% собственных средств от себестоимости проекта на его финансирование.

В PwC пояснили, что в исследовании использовали данные собственной аналитики по рынку жилья и данные Единой информационной системы жилищного строительства, оценивая средние значения себестоимости и рентабельности по России.

Как эскроу-счета повлияют на затраты застройщиков.

Применение эскроу-счетов увеличит срок кредитной нагрузки из-за того, что застройщики не смогут распоряжаться деньгами дольщиков напрямую. Ставка кредитования банков при применении эскроу-счетов будет зависеть от того, сколько денег поступило от дольщиков: чем больше денег поступит на счет, тем меньше будет ставка. Согласно данным исследования, ставка по кредиту при использовании эскроу-счетов будет составлять 4–6% для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и 10–12% для остальной части кредита.

По данным PwC, сейчас 70% квартир в точечных проектах и 55–70% в комплексных продается на стадии строительства, остальные реализуются, когда дом уже готов. Аналитики допустили, что темпы продаж на этапе строительства после введения механизма эскроу-счетов останутся прежними.

В итоге среднее увеличение расходов за счет платежей по кредиту для проектов точечной застройки аналитики оценивают в 4,7%, комплексной — в 3,8%.

В Сбербанке РБК подтвердили, что диапазоны процентных ставок, выбранные PwC для расчетов в исследовании, соответствуют тем условиям, которые сейчас предлагают банки. «На процентную ставку помимо показателей эффективности проекта будет влиять и структура сделки — предоставляется ли отсрочка по процентным платежам или нет, срок кредита и срок до ввода объекта в эксплуатацию. При этом средневзвешенная ставка по кредиту с применением счетов эскроу за весь период строительства в среднем ниже на 35% по сравнению с рыночной ставкой. И чем активнее продажи на инвестиционной стадии, тем ниже средневзвешенная ставка», — говорит вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов.

При использовании эскроу-счетов больше не нужно будет платить взносы в Фонд защиты дольщиков, которые сейчас составляют 1,2% от цены продажи квартиры по договору долевого участия. Уменьшение себестоимости вследствие этого в PwC оценивают в 0,8–0,9%. Итоговый рост себестоимости с учетом обслуживания кредитов и за вычетом взносов в фонд дольщиков в PwC оценили в 3% для точечных проектов и 3,8% для комплексных.

Как новые правила повлияют на цены на рынке.

Сейчас, по подсчетам PwC, рентабельность (рассчитывается как отношение финансового результата после финансирования, административных, хозяйственных и коммерческих расходов к доходам от продаж) точечных проектов составляет 12,6%, КОТ — 9,6%. Аналитики PwC приходят к выводу, что рентабельность проектов для застройщиков может не измениться после введения эскроу-счетов. Но сохранить ее уровень будет возможно, только повысив цены на квартиры при их продаже на этапе строительства.

Поскольку в исследовании делается допущение, что стоимость готовых квартир и сейчас, и после введения нового механизма останется прежней, чтобы сохранить рентабельность для проектов точечной застройки, застройщикам нужно будет увеличить стоимость продаж на начальных этапах строительства на 9% (то есть давать дисконт от цены готовой квартиры не 19%, а 10%).

«Чтобы компенсировать рост себестоимости и вернуть уровень рентабельности к отраслевому, застройщики могут увеличить цены на ранних этапах продажи (в первые два-три квартала) на 5–10%, при этом цена продажи на более поздних стадиях строительства не изменится, в том числе за счет снижения ставки по кредиту. Эта практика ценообразования сопоставима с европейскими странами, применяющими механизм эскроу в жилом строительстве», — говорит руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости PwC в России Андрей Тонконогов.

Хотя эскроу-счета станут обязательны для новых проектов с 1 июля, это не означает резкого роста цен на все жилье. Сейчас в стадии строительства находится 130 млн кв. м жилья, которые подчиняются старым правилам и обеспечат переходный период в два-три года.

Автор: Надежда Федорова, при участии:
Екатерины Литовой. Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/